Ramón Vázquez Negro. Presidente de ACTE
La revolución se mantiene en el tiempo hasta el día de hoy, sin haberse percibido un techo
El sector inmologístico, al igual que casi todos los sectores de la economía, se encuentra en un mundo volátil, incierto, complejo y ambiguo (VUCA), caracterizado por cambios rápidos y situaciones imprevisibles con grandes desafíos de un entorno económico y social en constante cambio. Volatilidad con cambios rápidos e inesperados en el entorno, como fluctuaciones del mercado o avances tecnológicos, que generan inestabilidad y riesgo. Incertidumbre (uncertainty) con dificultad para predecir eventos futuros, incluso con información disponible, lo que complica la toma de decisiones. Complejidad con interacción de múltiples factores que dificultan identificar causas y efectos, exigiendo análisis profundo y capacidad de gestión multifactorial. Ambigüedad con información poco clara o contradictoria que admite distintas interpretaciones, requiriendo juicio estratégico y adaptabilidad.
Para afrontar esta situación, las empresas inmologísticas, cada vez más, deben adaptarse a un marco conceptual que les ayude a comprender el entorno y a desarrollar estrategias de resiliencia, adaptabilidad y liderazgo efectivo, permitiendo a directivos y equipos anticipar riesgos, priorizar decisiones y fomentar la innovación frente a la incertidumbre. Vivir y trabajar en un mundo ‘VUCA’ implica estar preparado para cambios constantes, aprender continuamente y ser flexible ante situaciones imprevistas, tanto a nivel personal como organizacional.
Asistimos a una nueva era inmobiliaria de transformación y de cambio y ese cambio va a estar apoyado en tres grandes ejes. El primero, la transformación digital, más ahora con la IA, que lo cambiará todo. El segundo, la transición del cambio climático y la responsabilidad que tenemos de construir y desarrollar edificios que sean sostenibles desde el punto de vista energético. Y finalmente, la transformación de la sociedad y cómo los inmuebles se tienen que adaptar a esa transformación. Y es que nos adentramos en una sociedad más dinámica, más global y que requiere de unos inmuebles que les acompañen con soluciones creativas.
En todos los casos, el papel de los activos inmologísticos es fundamental para regular los flujos de mercancías y la inversión inmologística en España, si tenemos en cuenta el universo de fondos tanto institucionales como privados que invierten en inmobiliaria, la presencia de inmuebles logísticos en las carteras era, hasta la llegada del ecommerce, testimonial, cuando no directamente inexistente y eran pocas las empresas que ponían el foco en el producto inmologístico. Precedente a la crisis del 2008, el volumen máximo de inversión en inmologística en España se alcanzó en el año 2007, con una magnitud total de 610 millones de euros. Esto suponía un 6,25 por ciento del total de inversión en inmobiliaria en España. Durante la crisis, el volumen de inversión vivió un gran declive, llegando a los testimoniales 100 millones de euros en 2012.
Si bien los activos logísticos habían mostrado su resiliencia durante la crisis, a partir de 2013, con el inicio de la recuperación, y aunque se incrementó el volumen total de negocio, se alcanzó rápidamente el nivel previo a 2008: el porcentaje de la inmologística sobre el volumen total de inversión seguía siendo marginal. Aparentemente nada había cambiado. Sin embargo, ya por 2014 resultaba evidente que algo estaba ocurriendo en el mercado de inversión. Actores que hasta entonces nunca habían considerado la inmologística en sus estrategias, comenzaban a interesarse por los fundamentales del sector. Nuevos players, especialistas en inmologística, pero que nunca habían apostado por España, se dejaban caer durante estos años, con sus primeros activos en la península.
Y es a partir de 2016 cuando el interés comienza a generalizarse y a captar la atención de los grandes fondos de inversión -tanto privados como institucionales- guiados por el boom del ecommerce, así como el deterioro progresivo de la rentabilidad de los activos comerciales. Este súbito interés provocó que la compresión de rentabilidades fuera más acusada en la inmologística que en el resto de los activos -denominados CRE- y que los volúmenes de inversión se incrementaran hasta el récord registrado en 2022 de 2.335.000 euros con crecimiento de un 7 por ciento respecto al 2021. Es destacable también el hecho de que el porcentaje de inversión en inmologística superara al de centros comerciales y prácticamente igualara al volumen invertido en oficinas. Respecto a los volúmenes de inversión, el área central -Madrid y las provincias Guadalajara y Toledo- reúne el 40 por ciento de inversión total, aunque otras zonas inmologísticas están ganando interés: Cataluña -donde se ha vivido un aumento del 28 por ciento- y Valencia, que cuenta con casi la mitad de la inversión dada en las áreas secundarias.
De cara al futuro, la revolución se mantiene en el tiempo hasta el día de hoy, sin haberse percibido un techo. En cualquier caso, los fundamentales de la actividad, concretamente la contratación de espacios logísticos ha continuado a niveles nunca antes registrados. La consolidación de la actividad de ecommerce en España -dada con cierto retraso en comparación con otros países europeos- así como la progresiva digitalización de las actividades comerciales de los grandes distribuidores de bienes de consumo, acreditan que la inmologística como activo relevante en las carteras de inversión inmobiliaria continuará firme en los próximos años.
Existe un devenir perpetuo y el mundo es cambiante. Este es el principal reto: el cambio permanente, enmarcado en los dos principales deseos de los actores económicos: mayor flexibilidad y costes más bajos que, en este sector, conlleva al incremento de tamaño con mayores soluciones logísticas globales, mayores capacidades de carga, mayores eficiencias en los sistemas de transporte y mayores plataformas logísticas, que se concreta en barcos de gran capacidad (ya mayores de 24.00 TEU), trenes de mayor longitud (750-860 metros), megacamiones (camiones convencionales con 44 toneladas y megacamiones de 25,25 metros con 60 toneladas o duotrailers con 31,75 metros y 70 toneladas) y megahubs con plataformas inmologísticas desde 5.000 a 200.000 metros cuadrados conviviendo con microhubs dentro de las ciudades.
Todo ello enmarcado en las megatendencias mundiales más importantes que influyen en el mercado hoy y en el futuro: globalización, demografía y tecnología, por lo que muchas fuerzas mayores -tanto geopolíticas como económicas- están evolucionando rápidamente, creando incertidumbre en todo el mundo sobre cómo los bienes serán fabricados, comercializados y consumidos y, al mismo tempo abordando los grandes desafíos: continúa y rápida introducción de nuevos productos y servicios, cadenas de suministros más grandes y complejas y eliminación de cadenas “muy magras” y muy vulnerables a las crisis, abastecimientos y distribuciones globales, mayor enfoque en valor agregado que en ahorro de costes (que también), aumento de la “conciencia verde” con acuerdos multinacionales y binacionales y nuevas regulaciones y restricciones gubernamentales con nuevas tasas e impuestos (euroviñeta, hidrocarburos, ‘tasa Amazon’, a través de la cual los distintos operadores de reparto deberán pagar por aparcar cuando hagan repartos a domicilio con el objetivo de fomentar ciudades menos contaminadas…).
Esto se manifiesta en inventarios just in time para evitar productos rápidamente obsoletos, con reabastecimientos continuos en función de la deslocalización de la producción, alianzas estratégicas con fusiones y absorciones de compañías y cambios en la relación con los proveedores, fomento de los bloques económicos, papel cada vez más relevante del medio ambiente, los impactos en la distribución urbana de mercancías (DUM) potenciadas por el incremento de mercancías en las ciudades por la aparición de nuevos espacios comerciales urbanos y el incremento del ecommerce, con el gran problema de las devoluciones en compras ecommerce, todo ello dentro de la era del conocimiento.
Los principales desafíos del sector y claves de éxito se centran en la digitalización y la automatización de procesos a fin de conformar sistemas logísticos inteligentes para abastecer tanto a mercados locales, incluidos los llamados de “última milla”, como al comercio nacional e internacional, en los que los centros logísticos son la llave para un desarrollo eficiente de las cadenas de suministros europeas y la configuración del mercado con la intervención cada vez más extensiva de los principales actores y los nuevos productos especializados.
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